Les SCPI fiscales permettent de bénéficier d’un allègement de votre impôt sur le revenu grâce aux dispositifs tels que les lois Pinel, Malraux, Denormandie ainsi que le régime du déficit foncier. Ce sont des outils de défiscalisation qui s’appliquent sur de l’immobilier résidentiel. Ainsi, le patrimoine des SCPI fiscales se composent uniquement de ces classes d’actif, ce qui les distinguent des SCPI de rendement qui se tournent plutôt vers les immeubles d’entreprise. Est-il alors réellement intéressant d’y souscrire pour défiscaliser ?
Rappel sur le fonctionnement des dispositifs fiscaux
Les dispositifs fiscaux sus énumérés s’appliquent sur le parc immobilier constitué par la SCPI et par rapport à leur éligibilité. En d’autres termes, l’investisseur est allégé de toutes les contraintes se rapportant à ces exigences : il souscrit uniquement aux parts de la SCPI de son choix. Rappelons en quelques lignes les spécificités des dispositifs fiscaux susmentionnés.
La loi Pinel
Elle ne s’applique que sur de l’immobilier neuf, situé dans les zones tendues : A, A Bis et B1. Si la détention des parts, qui est fixée par la société de gestion, est de 6 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 12%. Cette dernière est de 18% pour une durée d’investissement de 18%, et de 21% pour 12 ans. La défiscalisation est plafonnée, respectivement, à 36 000 euros, 54 000 euros et 63 000 euros.
Quelques SCPI Pinel :
- Urban Vitalim de la société de gestion Urban Premium
- AEW Ciloger Habitat 6 de l’exploitant AEW Ciloger
La loi Denormandie
Le principe de la défiscalisation est le même qu’avec la loi Pinel. Cependant, les immeubles éligibles sont anciens à rénover, et se situent dans les différentes communes ayant signé le programme « Action Cœur de Ville ». Pas de délimitation de zonage pour ce dispositif : ces immeubles peuvent ainsi se situer aussi bien en zone tendue que dans les communes à densité démographique modérée (zone B2, voire zone C).
Exemple de SCPI de cette sous-famille : Kyaneos Denormandie qui vient de voir le jour en 2020 et qui est gérée par l’exploitant Kyaneos AM.
La loi Malraux
Les immeubles constituant le patrimoine des SCPI Malraux sont situés dans les quartiers dégradés et les secteurs sauvegardés. Ils s’alignent au rang des biens à caractère historique et doivent être totalement rénovés, étant des immeubles anciens. La durée d’engagement de la détention des parts est d’au moins 9 ans. Quant à la réduction fiscale, elle est de 22% ou de 30% suivant l’emplacement du bien.
Le régime du déficit foncier
En ce qui concerne ce dispositif, celui-ci s’applique sur des immeubles anciens et dont les travaux de rénovation ainsi que les autres charges génèrent du déficit foncier qui est déductible de l’assiette imposable.
Quelques SCPI de déficit foncier :
- Urban Pierre de l’opérateur Urban Premium
- Renovalys de l’exploitant Advenis
- Pierre Capitalisation de la société Intergestion
Les SCPI fiscales : pour qui ?
Tout investisseur ayant de l’IR à déclarer pourra donc investir dans l’une ou l’autre de ces SCPI en fonction de ses attentes. Attention toutefois : une simulation s’impose ! Bien que vous perceviez une réduction d’impôt, vous continuez à être assujetti à l’impôt foncier généré par les revenus de ces actifs. En bref, vous défiscalisez d’un côté, mais vous versez également de l’impôt à l’administration fiscale de l’autre. La simulation à ce niveau doit donc être soignée et, si possible, réalisée avec l’accompagnement d’un conseiller financier ou un conseiller en gestion de patrimoine. Veillez à suivre de près l’évolution du marché des SCPI fiscales, celles-ci étant rares sur le marché en raison des contraintes liées à l’éligibilité des immeubles dont elles se servent.
